Locataire qui ne paie pas : la procédure d'expulsion en 2026

Loyer impayé : les étapes légales de la relance à l'expulsion en 2026. Commandement de payer, clause résolutoire, délai de 6 semaines, trêve hivernale. Le guide bailleur.

Un locataire qui accumule les impayés est le cauchemar de tout bailleur. La bonne nouvelle : la loi encadre une procédure claire. La mauvaise : elle demande de la méthode et de la patience. Voici les étapes en 2026.

Étape 1 : la relance amiable

Dès le premier retard, contactez votre locataire (appel, puis courrier). Beaucoup d'impayés se règlent à ce stade, par oubli ou difficulté passagère. Proposez un échéancier si besoin. Gardez une trace écrite de chaque échange.

Étape 2 : la mise en demeure

Si la relance reste sans effet, envoyez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, laissant un court délai (8 à 15 jours) pour régulariser. C'est la dernière étape amiable avant le juridique, et une preuve utile pour la suite.

Étape 3 : le commandement de payer

C'est le vrai point de départ de la procédure. Seul un commissaire de justice (ex-huissier) peut délivrer un commandement de payer — vous ne pouvez pas le faire vous-même. Cet acte officiel indique le montant exact de la dette et déclenche la clause résolutoire de votre bail.

Point clé de la loi du 27 juillet 2023 : pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser (contre 2 mois pour les baux antérieurs). Passé ce délai sans paiement, le bail est résilié de plein droit.

Étape 4 : l'assignation devant le juge

Si le commandement reste infructueux, vous saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais de grâce au locataire de bonne foi, ce qui rallonge la procédure.

Étape 5 : l'expulsion

Munie de la décision de justice, l'expulsion est exécutée par un commissaire de justice, avec au besoin le concours de la force publique. Deux limites importantes :

• La trêve hivernale (généralement du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions.
• Le locataire bénéficie de délais légaux pour quitter les lieux après le jugement.

L'importance capitale de la clause résolutoire

Sans clause résolutoire valide dans votre bail, le juge dispose d'une bien plus grande marge d'appréciation, et la procédure devient plus longue et incertaine. C'est pourquoi un bail bien rédigé est votre meilleure protection avant même le premier impayé.

Anticiper plutôt que subir

La rapidité fait tout : plus vous agissez tôt, plus vous limitez la dette. Un suivi des paiements au jour le jour vous alerte dès le premier retard, et une mise en demeure prête à l'emploi vous fait gagner un temps précieux.

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*Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique. Pour toute procédure, rapprochez-vous d'un commissaire de justice ou d'un avocat. L'ADIL propose aussi un accompagnement gratuit.*

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