Comment déclarer ses revenus fonciers : le guide complet

Micro-foncier ou régime réel ? Formulaire 2044, cases 4BE et 4BA, charges déductibles et déficit foncier : le guide clair pour déclarer vos revenus locatifs.

Chaque printemps, tout propriétaire qui loue un logement nu doit déclarer ses revenus fonciers. Entre le choix du régime et les formulaires, la démarche perd beaucoup de bailleurs. Voici comment vous y retrouver.

Quels revenus déclarer ?

Vous déclarez les loyers encaissés (hors charges récupérées) pour vos locations nues au cours de l'année précédente. En 2026, vous déclarez donc les loyers perçus en 2025. Les locations meublées relèvent d'un autre régime (BIC/LMNP), pas des revenus fonciers.

Étape 1 : déterminer votre régime

Tout se joue autour d'un seuil : 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, tous vos biens loués nus confondus (article 32 du CGI).

En dessous de 15 000 € → micro-foncier (par défaut)

L'administration applique automatiquement un abattement de 30 % censé couvrir toutes vos charges. Vous n'avez qu'à reporter le total de vos loyers bruts en case 4BE de la déclaration 2042. Aucun justificatif, aucun formulaire annexe. Le fisc calcule l'impôt sur les 70 % restants.

Au-dessus de 15 000 €, ou sur option → régime réel

Vous remplissez le formulaire annexe 2044 en détaillant chaque bien, chaque loyer et chaque charge.

Étape 2 : micro ou réel, comment choisir ?

La règle simple : le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers. En dessous, le micro-foncier et son abattement forfaitaire sont plus avantageux et bien plus simples.

Si vous avez de gros travaux, des intérêts d'emprunt importants ou une taxe foncière élevée, faites le calcul : le réel peut réduire nettement votre impôt, voire créer un déficit.

Attention : opter pour le réel vous engage pour 3 ans.

Étape 3 : les charges déductibles au réel

Au régime réel, vous pouvez déduire les charges listées à l'article 31 du CGI, notamment : les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien et de réparation (mais pas de construction ou d'agrandissement), la taxe foncière, les primes d'assurance, les charges de copropriété, et les frais de gestion.

Le déficit foncier : l'atout du régime réel

Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global (donc sur vos salaires) jusqu'à 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Étape 4 : où reporter le résultat

Au régime réel, le résultat calculé sur la 2044 se reporte sur la 2042 : case 4BA si vous êtes bénéficiaire, cases 4BB/4BC en cas de déficit. En déclaration en ligne, le report est automatique.

Les dates à retenir pour 2026

La déclaration se fait au printemps. Les dates limites en ligne s'échelonnent selon votre département, entre fin mai et début juin. Une erreur peut être corrigée en ligne jusqu'à la mi-décembre via le service de correction.

Le vrai secret : un suivi toute l'année

La galère de la déclaration vient presque toujours du même problème : retrouver en avril tous les loyers encaissés et toutes les charges payées sur l'année. Avec un suivi rigoureux au fil de l'eau, la déclaration devient une simple recopie.

C'est exactement ce que fait Ma Gestion-Locative : vos loyers et charges sont enregistrés en continu, et votre récapitulatif fiscal par bien est prêt au moment de déclarer.

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*Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. En cas de situation complexe (SCI, dispositifs spéciaux), rapprochez-vous d'un professionnel ou consultez impots.gouv.fr.*

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